Quanto sto pagando? Per quale spesa? Posso vedere i documenti? Come posso controllare?
Sono domande semplici, quelle che possono nascere nella vita di qualsiasi condominio. Eppure, a volte, ottenere una risposta altrettanto semplice non è così facile.
Da qui nasce, su iniziativa del Prof. Francesco Tanasi, giurista e Segretario Nazionale Codacons, l’Osservatorio Codacons sulla Trasparenza Condominiale. Un’iniziativa pensata per raccogliere le segnalazioni dei cittadini, conoscere i problemi che si presentano più spesso e capire dove sia possibile rendere più chiara la gestione dei condomìni.
“Chi vive in condominio non può essere considerato soltanto la persona alla quale viene chiesto di pagare – afferma Tanasi – Se c’è una spesa deve poter capire da dove nasce e utilizzare gli strumenti di controllo che la legge gli riconosce. Chiedere di consultare un documento al quale si ha diritto non significa accusare qualcuno. Significa semplicemente voler capire.”
Il Codacons ricorda che la legge mette già a disposizione strumenti precisi. L’articolo 1130-bis del Codice civile riconosce ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari la possibilità di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa e di estrarne copia a proprie spese. Per questi documenti non è necessario aspettare l’approvazione del rendiconto annuale. La legge stabilisce infatti che possano essere consultati in ogni tempo.
Anche la Corte di Cassazione è intervenuta recentemente sull’argomento. Con l’ordinanza n. 7823 del 31 marzo 2026, la Seconda Sezione civile ha ribadito importanti principi sull’accesso ai documenti e ai registri condominiali nei casi previsti dalla legge, chiarendo che la richiesta di accesso prevista dalla disciplina condominiale non richiede formule particolari.
Sul rapporto tra trasparenza e riservatezza, il Codacons invita a evitare semplificazioni.
“La privacy deve essere rispettata e tutelata, ma il suo generico richiamo non può, da solo, impedire un accesso riconosciuto dalla legge – spiega Tanasi – Vale anche il contrario. Poter conoscere legittimamente determinate informazioni non significa essere liberi di divulgarle. Trasparenza e riservatezza devono convivere.”
L’Osservatorio guarderà soprattutto alle difficoltà che i cittadini segnalano nell’accesso ai documenti, nella comprensione di rendiconti e spese, nei lavori condominiali, nei rapporti con i fornitori e nelle comunicazioni relative alla gestione.
Ma il Codacons mette in chiaro anche un altro punto. Una segnalazione non sarà considerata automaticamente la prova di un’irregolarità e l’Osservatorio non realizzerà classifiche di amministratori.
“Una spesa che non si comprende può avere una spiegazione. Una risposta che tarda ad arrivare non significa necessariamente che sia stata violata la legge – sottolinea Tanasi – Prima di formulare accuse bisogna ricostruire i fatti, chiedere chiarimenti e controllare i documenti. È questo il metodo che vogliamo seguire.”
Le segnalazioni serviranno a comprendere meglio cosa accade nella realtà. Il Codacons valuterà se le difficoltà raccolte dipendano da regole già esistenti applicate male o con difficoltà, da problemi organizzativi o di comunicazione oppure da situazioni che meritano un ulteriore approfondimento.
Chi vuole raccontare la propria esperienza può contattare l’Osservatorio Codacons sulla Trasparenza Condominiale tramite WhatsApp al 371 520 1706 oppure via email a sportellocodacons@gmail.com.
Bastano poche righe per spiegare cosa è successo. Quando disponibili, possono essere allegati i documenti realmente utili a ricostruire i fatti, evitando di inviare dati personali non necessari.
Le segnalazioni saranno utilizzate per le attività di monitoraggio dell’Osservatorio e il loro invio non comporterà automaticamente la presa in carico individuale del caso.
Insieme all’Osservatorio, il Codacons presenta anche il Decalogo della trasparenza condominiale, dieci indicazioni pratiche per aiutare i cittadini a orientarsi e a conoscere meglio gli strumenti che la legge mette a loro disposizione.
“Vogliamo rendere semplici regole che spesso sembrano complicate. Davanti a una spesa che non si comprende non bisogna partire dal sospetto, ma dalla conoscenza. Bisogna chiedere, verificare, conservare i documenti e ricostruire i fatti. Più trasparenza può significare meno incomprensioni, meno conflitti e un rapporto migliore tra chi amministra e chi vive il condominio.” – conclude Tanasi
DECALOGO CODACONS
IL DECALOGO DELLA TRASPARENZA CONDOMINIALE
DIECI COSE DA SAPERE PER CAPIRE MEGLIO COME VIENE GESTITO IL TUO CONDOMINIO
1. NON FERMARTI ALLA CIFRA DA PAGARE
Quando ricevi il rendiconto, non guardare soltanto quanto devi pagare. Cerca di capire da dove nascono le spese e, se qualcosa non è chiaro, chiedi spiegazioni.
Il Codacons ricorda che la legge prevede che le entrate, le uscite e gli altri dati relativi alla situazione economica e patrimoniale del condominio siano esposti in modo da consentirne l’immediata verifica.
2. PUOI CONTROLLARE I DOCUMENTI CHE GIUSTIFICANO LE SPESE
Non è necessario aspettare il rendiconto di fine anno per controllare i documenti che giustificano una spesa.
L’articolo 1130-bis del Codice civile riconosce ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari la possibilità di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese.
3. PUOI CONTROLLARE ANCHE IL CONTO DEL CONDOMINIO
Il conto corrente condominiale è un importante strumento di trasparenza.
Le somme ricevute dall’amministratore dai condomini o da terzi e quelle pagate per conto del condominio devono transitare su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Ciascun condomino può chiedere, tramite l’amministratore, di prendere visione della rendicontazione periodica del conto e di estrarne copia a proprie spese.
4. LA PRIVACY VA RISPETTATA, MA NON È UNA RISPOSTA PER TUTTO
Privacy e trasparenza non sono in contrasto. Devono convivere.
Il Codacons ricorda che il generico richiamo alla privacy non può, da solo, impedire un accesso riconosciuto dalla legge. Allo stesso modo, poter conoscere legittimamente determinate informazioni non significa poterle diffondere liberamente.
5. SE UNA SPESA NON È CHIARA, CHIEDI
Una cifra difficile da comprendere non significa automaticamente che ci sia un’irregolarità.
Prima chiedi spiegazioni. Se necessario, consulta i documenti ai quali hai diritto e verifica cosa è stato deciso dall’assemblea e quali criteri sono stati utilizzati per ripartire la spesa.
6. SE CI SONO LAVORI IMPORTANTI, CONTROLLA
Quando vengono eseguiti lavori economicamente rilevanti, verifica cosa ha deliberato l’assemblea, quali somme sono state approvate e quali documenti sono disponibili.
Una volta sostenute le spese, controlla anche come vengono riportate nella contabilità condominiale.
7. DEVI POTER CONOSCERE QUANTO COSTA L’AMMINISTRATORE
Anche il compenso dell’amministratore deve essere chiaro.
All’atto dell’accettazione della nomina e del rinnovo dell’incarico, l’amministratore deve specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
8. NON SERVONO PAROLE “MAGICHE” PER CHIEDERE L’ACCESSO
Per chiedere di consultare i documenti ai quali si ha diritto non occorre scrivere come un avvocato.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 7823 del 31 marzo 2026, ha chiarito che la richiesta di accesso prevista dalla disciplina condominiale non richiede formule particolari.
Il consiglio del Codacons è semplice. Indica con chiarezza cosa vuoi consultare e conserva traccia della richiesta.
9. UN PROBLEMA NON È AUTOMATICAMENTE UN’IRREGOLARITÀ
Una risposta che tarda ad arrivare, una comunicazione poco chiara o una spesa difficile da comprendere non dimostrano, da sole, che sia stata violata la legge.
Prima di formulare accuse, ricostruisci i fatti, chiedi chiarimenti e raccogli i documenti utili. Le conclusioni vengono dopo le verifiche.
10. PRIMA DOCUMENTA, POI SEGNALA
Se ritieni che ci sia un problema di trasparenza, metti in ordine ciò che hai.
Conserva le richieste inviate, le eventuali risposte e i documenti realmente utili. Ricostruisci in poche righe cosa è successo e quando. Una segnalazione chiara e documentata aiuta a comprendere meglio il problema.
VUOI SEGNALARE UN PROBLEMA ALL’OSSERVATORIO?
Puoi contattare il Codacons tramite WhatsApp al 371 520 1706 oppure scrivere a sportellocodacons@gmail.com.
Racconta in poche righe cosa è successo e, se disponibili, allega soltanto i documenti realmente utili, evitando di inviare dati personali non necessari.
Le segnalazioni saranno utilizzate per le attività di monitoraggio dell’Osservatorio e il loro invio non comporterà automaticamente la presa in carico individuale del caso.
IL PRINCIPIO CODACONS
“Le norme possono sembrare complicate, ma il principio è semplice. Chi partecipa alle spese deve poter capire cosa sta pagando e utilizzare gli strumenti di controllo che la legge gli riconosce – afferma il Prof. Francesco Tanasi, giurista e Segretario Nazionale Codacons – Non vogliamo alimentare sospetti. Vogliamo aiutare le persone a conoscere i propri diritti, a controllare quando serve e a distinguere un problema da una vera irregolarità. Più trasparenza significa anche meno incomprensioni e meno conflitti.”
INFORMATI. VERIFICA. DOCUMENTA. SEGNALA.
